Koaltionsverhandlung aktuell

Newsletter 05.11.2013

Koalitionsverhandlungen

Mietpreisschranken für angespannte Wohnungsmärkte

Maklergebühren von Vermieter zu tragen

Modernsierungserhöhung auf 10% beschränken

Förderung Wohnungsbau

Die Arbeitsgruppe 8, Verkehr, Bauen und Infrastruktur, unter Leitung der Politiker Ramsau­er und Pronold, ist bei den Koalitionsverhandlungen zuständig für das dort besprochene „Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen“.

In dieser Arbeitsgruppe wurde heute am 05.11.2013 folgendes Konzept besprochen:

Mieten in regionalen auch stadtteilbezogenen Bereichen werden bei Neuvermietung auf 10% über der ortsüblichen Miete beschränkt.

Kritik: Das würde bedeuten, dass bei Neuvermietung dann eine geringere als die vorheri­ge Miete entstehen würde, wenn die bisherige Miete bereits über 10% über dem Mietspie­gelwert bzw. der ohne Mietspiegel anderweitig zu bestimmenden ortsüblichen Miete gele­gen hätte. Hier sind massive verfassungsrechtliche Bedenken angebracht, da die bisheri­ge Miete einen Bestand darstellt, der möglicherweise Schutz genießt. Diese Neuregelung hat eine andere rechtliche Qualität gegenüber der seit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom April 2013. Darin iwurde geregelt, dass eine Mieterhöhung bei Bestandsmieten nicht mehr bis zu 20%, sondern nur bis zu 15% in drei Jahren zulässig ist. Hier soll die Spanne jetzt im übrigen auf vier Jahre ausgedehnt werden.

Maklergebühren sollen nur noch vom Vermieter getragen werden, wenn dieser den Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt hat.

Kritik: Der Markt wird dies regeln. Die Vermieter werden versuchen, die zweifache Kaltmiete, die nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz vom Makler bislang dem Mieter berechnet werden konnte, auf die Mieten umzulegen. Insgesamt wird die Maklergebühr auch steigen, da häufig die zweifache Kaltmiete den Aufwand des Maklers nicht abdeckt. Ein Beispiel: Die Woh­nung kostet € 600,00 netto. Die Maklergebühr bisher betrug damit € 1.200,00 zzgl. MwSt., also € 1.428,00. Diese Kosten können vom Vermieter steuerlich abgesetzt werden, so dass sich dessen Kosten um zB 30% reduzieren, also auf ca. € 1.000,00. Wird dieser Be­trag auf 12 Monate verteilt, ergibt sich ein Monatsnetrag von € 80,00, Hat die Wohnung zB 80 qm, würde sich die Miete um 1,50/qm erhöhen. Bei einer Rechnung auf vier Jahre und möglichem Kündigungsverzicht bis ebenfalls vier Jahre würde sich die Miete nur um ca. 04,0/qm erhöhen. Dies Entwicklung bleibt abzuwarten, insgesamt wird sich jedoch die ortsübliche Miete erhöhen. Ergebnis: Dem Staat entgehen Steuern, der Mieter wird durch eine höhere Miete belastet. Vorstellbar sind auch neuartige Angebotsplattformen für zur Vermietung stehende Wohnungen, die ohne Auftrag des Vermieters dem Makler zur Verfügung stehen. Makler könnten auch mit guten Kontak­ten zu Vermietern werben, damit sie einen Auftrag der Mieter erhalten. Gesetzesentwürfe, die dem Makler die Verwendung von bereits vorhandenen Karteiangeboten bei Makleraufträgen durch den Mieter problematisieren, sind nicht hilfreich.

Modernisierung für Maßnahmen der Energieeinsparung sollen nur noch mit 10 statt wie bisher 11% als Erhöhungsbetrag der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden.

Kritik: Eine erwartete zurückhaltende Reduzierung. Die Vermieter können damit leben, auch wenn dadurch noitwendige Verbesserungen der Mietsache nicht gefördert werden.

Wohnungsbauförderung: Als Ausgleich für die potentiellen Eigentümer und Vermieter soll wie bereits in den 90er Jahren die vor einigen Jahren abgeschaffte degressive Afa wieder eingeführt werden. Da dies von den Ländern nur in bestimmten Regionen der Fall sein soll, bleibt die Auswirkung abzuwarten. Zudem sind hierfür vorerst auch nur fünf Jahre vorgesehen.

Kritik: Die steuerliche Verbesserung ist grundsätzlich zu begrüßen. Äußerst fraglich bleibt aber, ob Investoren bereit sind, nur wegen erhöhter AfA die langfristige Deckelung der Mie­ten zu akzeptieren. Da Mietobjekte nach Ertragswert bewertet werden, sind die Nachteile für betroffene Objekte höher als der steuerliche Nutzen der degressiven Afa. Für Bestands­objekte ist zu erwarten, dass darin mangels ausreichendem Mietertrag weniger investiert wird, auch Verkäufe reduziert werden.

Alle Vorschläge sind noch zu beschließen und stehen unter Finanzierungsvorbehalt.

Redaktion Vermieterverein e.V. www.vermieterverein.de